Les intérêts d’un emprunt renégocié sont déductibles des revenus fonciers dès lors que le nouvel emprunt est immédiatement et intégralement utilisé pour rembourser le premier.
Si vous avez contracté un emprunt immobilier auprès d’un établissement financier, vous pouvez avoir intérêt, lorsque les taux d’intérêts ont baissé de manière conséquente, à le renégocier.
Si vous avez souscrit au nom d'une SCI et empruntez auprès des associés en versant chaque année des intérêts, vous pourrez refinancer celui-ci.
Ce nouvel emprunt, dit « substitutif », pourra être souscrit auprès de la même banque ou l’une de ses concurrentes et fera l’objet d’un régime fiscal particulier.
D’un point de vue fiscal, l’administration admet que le contribuable qui donne en location l’immeuble financé au moyen du nouvel emprunt puisse, sous certaines conditions, déduire de ses revenus fonciers les intérêts liés à cet emprunt substitutif.
Pour cela, les juges précisent que les intérêts de l’emprunt doivent avoir été engagés en vue de l’acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l’amélioration du bien immobilier donné en location. Ils ont souligné qu’il devait y avoir une continuité de l’objet de l’endettement.
Concrètement, cela signifie que les fonds mis à disposition par l’établissement financier doivent être immédiatement et intégralement utilisés dans le but de rembourser le précédent emprunt. La déduction ne sera donc pas possible si une partie des fonds est affectée à une autre fin. Peu importe que le montant de cet emprunt substitutif soit inférieur aux sommes restant dues.
Le capital et intérêts éventuellement capitalisés des associés pourront donc être remboursés par la SCI et permettre la déduction des intérêts du nouvel emprunt
